Los fideicomisos inmobiliarios son una de las formas más confiables para invertir en bienes raíces y son un mecanismo propulsor del sector de la construcción en Colombia. Esta figura financiera juega un papel fundamental en la administración de los recursos destinados a los proyectos de infraestructura del país. A continuación, conozca todo lo que debe saber sobre los fideicomisos inmobiliarios.
¿Qué es un fideicomiso?
Un fideicomiso es un negocio legal en el que una persona, natural o jurídica, transfiere sus activos a una entidad fiduciaria para que esta los administre y los gestione de acuerdo con las instrucciones que se establecen en un contrato, siempre en beneficio de la persona que traspasa sus activos o de un tercero definido previamente.
En términos simples, es como dejar sus activos en manos de un administrador de confianza que los gestionará de acuerdo con los deseos y las necesidades de un beneficiario. Todos los contratos de los fideicomisos constan de tres partes indispensables: el fideicomitente, la Sociedad Fiduciaria y el fideicomisario.
Fideicomitente
Es la persona propietaria de los bienes que empieza el acuerdo fiduciario; es decir, es quien transfiere los activos a la entidad fiduciaria.
Sociedad Fiduciaria
Es la entidad que administra los bienes, cumpliendo con las instrucciones establecidas por el fideicomitente. En el país, esta función la desempeñan las Sociedades Fiduciarias, que son entidades especializadas en la gestión de fideicomisos y están reguladas, autorizadas y vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC).
Fideicomisario
Es la persona, natural o jurídica, designada por el fideicomitente para recibir los beneficios derivados de la administración de los bienes.
¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Un fideicomiso inmobiliario, según la SFC, es la administración de los bienes asociados al desarrollo y la ejecución de un proyecto inmobiliario. Entre sus objetivos, por ejemplo, está la administración y la inversión de los recursos recaudados por la preventa de un proyecto inmobiliario, como un conjunto de apartamentos para vivienda o un edificio de oficinas.
El fideicomiso inmobiliario funciona como un tercero que vela por proteger los intereses de todos los involucrados para que un proyecto inmobiliario se ejecute de manera adecuada. Los involucrados, en este caso, pueden ser la constructora, el propietario de la tierra, los compradores, los inversionistas y el banco que financia la construcción, entre otros.
¿Por qué se usa un fideicomiso inmobiliario en Colombia?
Esta figura jurídica es muy utilizada en Colombia porque ofrece transparencia, eficiencia y confianza durante el desarrollo y la ejecución de un proyecto inmobiliario. Además, brinda otras ventajas para los involucrados, como la protección de los bienes y la flexibilidad en la estructuración de los proyectos.
Seguridad jurídica
La fiduciaria, encargada de administrar el fideicomiso, tiene la obligación de seguir al pie de la letra las instrucciones estipuladas en el contrato y resguardar los intereses de las partes involucradas. Además, los activos transferidos al fideicomiso están protegidos de posibles embargos o reclamaciones de acreedores, ya que se consideran un patrimonio autónomo.
Flexibilidad
Los fideicomisos permiten que los desarrolladores de proyectos inmobiliarios organicen y gestionen múltiples tareas del proyecto, desde la adquisición del terreno hasta la venta de unidades, todo bajo un solo instrumento legal. Además, pueden estructurarse de diferentes maneras para adaptarse a las necesidades de cada proyecto, ya sea para la administración de preventas, la construcción de edificios o la gestión de arriendos, entre otros.
Transparencia
Los fideicomisos inmobiliarios proveen un manejo abierto de los recursos. La fiduciaria está obligada a tener registros detallados de las transacciones relacionadas con el fideicomiso, lo que permite un seguimiento preciso. Los inversionistas y los compradores pueden estar seguros de que los recursos se utilizan de manera adecuada y según lo planeado, lo que reduce la incertidumbre y aumenta la confianza en el proyecto.
¿Qué garantías genera un fideicomiso inmobiliario al momento de comprar vivienda?
Las personas que desean comprar una vivienda en el país pueden optar por los proyectos de bienes raíces que operan a través de fideicomisos inmobiliarios. La Sociedad Fiduciaria, encargada de la administración de los recursos del proyecto inmobiliario, ofrece diferentes garantías tanto a los compradores como a los inversionistas:
Protección de los inversionistas
El fideicomiso inmobiliario asegura que los fondos sean usados exclusivamente para los fines establecidos en el contrato, lo que evita cualquier posibilidad de desvío de recursos. La fiduciaria está legalmente obligada a seguir las instrucciones del fideicomitente, pues el dinero está protegido bajo un marco legal supervisado por entidades reguladoras, como la Superintendencia Financiera de Colombia (SFC).
Cumplimiento de los plazos
La fiduciaria tiene la responsabilidad de asegurar que los proyectos se desarrollen según lo pactado, supervisando cada etapa del proceso para garantizar que se respeten los tiempos y las condiciones. Esto incluye, por ejemplo, la inspección de la construcción, la gestión de los pagos de los proveedores, el cumplimiento de estándares de calidad y la coordinación de los diferentes actores involucrados en el proyecto inmobiliario, entre otros.
Transparencia en la administración
La fiduciaria entrega informes periódicos sobre el estado del proyecto, incluyendo detalles financieros y de progreso, lo que permite a los compradores y los inversionistas mantenerse informados y tomar decisiones basadas en datos actualizados. Esta transparencia garantiza que todas las partes tengan una visión clara de cómo se están utilizando los recursos y del avance del proyecto inmobiliario.
¿Cuáles son las funciones de una Sociedad Fiduciaria en un fideicomiso inmobiliario?
Una Sociedad Fiduciaria actúa como la administradora de los recursos y los gestiona según las instrucciones otorgadas y en beneficio del desarrollo del proyecto inmobiliario. Es decir, la fiduciaria se encarga de verificar el cumplimiento financiero, contable, comercial y legal del proyecto de acuerdo con las condiciones establecidas en el contrato fiduciario.
Adicionalmente, según la SFC, la Sociedad Fiduciaria tiene diversas funciones, entre las que destacan, por ejemplo, verificar que el terreno en el que se va a desarrollar el proyecto cumpla con las normas legales para este tipo de negocios. También, asegurarse de que la constructora tiene las licencias, los permisos y las fuentes de financiación para el desarrollo de la obra.
Por último, la fiduciaria debe validar que el proyecto inmobiliario cuenta con las pólizas de seguro que amparan los riesgos de daños en la obra, los riesgos de construcción, los daños en las maquinarias, los daños a terceros y los riesgos de responsabilidad civil, entre otros. Ahora bien, las funciones de las fiduciarias también varían según el tipo de fideicomiso.
Fideicomiso inmobiliario de preventas
Es cuando una empresa que desea adelantar un proyecto de construcción encarga a una fiduciaria de la recepción de los recursos correspondientes a la separación de las unidades, con el objetivo de que los administre a nombre de cada uno de los compradores, mientras se cumplen las condiciones estipuladas en el contrato fiduciario.
Si en el plazo fijado se cumplen las condiciones en cuanto a las unidades, el área vendida y la presentación de documentos, la fiduciaria desembolsa los recursos a la constructora para el desarrollo del proyecto inmobiliario. En caso de no cumplirse, devuelve los recursos a cada comprador o inversionista vinculado.
En otras palabras, en este tipo de fideicomiso inmobiliario se inicia la construcción cuando se llega a un punto de equilibrio; es decir, cuando se logran unas condiciones mínimas. Por ejemplo, hipotéticamente, cuando se vende el 70% de las unidades de vivienda o el 80% del área destinada al desarrollo de la obra.
Fideicomiso inmobiliario de administración y pagos
En este caso, la Sociedad Fiduciaria se encarga de recaudar, administrar e invertir todos los recursos de los compradores para generar mayores rendimientos. Cuando se alcanza el punto de equilibrio, la fiduciaria traspasa los recursos necesarios para la culminación del proyecto a la constructora.
Fideicomiso inmobiliario de tesorería
Es cuando la constructora entrega a la fiduciaria la totalidad de los recursos de un proyecto inmobiliario para que los administre. Su función es destinarlos exclusivamente a atender los pagos relacionados con el proyecto según las instrucciones establecidos en el contrato. Los recursos administrados provienen, por ejemplo, de ventas del proyecto, créditos bancarios o recursos propios.
En definitiva, los fideicomisos inmobiliarios no solo son una herramienta segura y flexible para gestionar propiedades en Colombia, sino que también le brindan la tranquilidad de saber que sus recursos están en buenas manos. Si está pensando en comprar una vivienda, un fideicomiso puede ser una excelente oportunidad para una inversión segura y exitosa.
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