¿Qué es un fideicomiso?
Un fideicomiso es un esquema de negocio en el que una persona natural o jurídica, transfiere sus activos a una entidad fiduciaria para que ésta los administre y los gestione de acuerdo con las instrucciones que se establecen en un contrato, siempre en beneficio de la persona que traspasa sus activos o de un tercero definido previamente.
En términos simples, es como dejar sus activos en manos de un administrador de confianza que los gestionará de acuerdo con los deseos y las necesidades de un beneficiario. Todos los contratos de los fideicomisos constan de tres partes indispensables: el fideicomitente, la Sociedad Fiduciaria y el fideicomisario (o beneficiario).
- Fideicomitente: Es la persona natural o jurídica quien encomienda una gestión determinada a la Fiduciaria. En virtud de la suscripción del contrato de fiducia, el fideicomitente transfiere uno o varios bienes para conformar un Patrimonio Autónomo y adquiere unos derechos y unas obligaciones según lo que se estipule contractualmente. Es también quien indica la finalidad del contrato y suministra las instrucciones a la sociedad fiduciaria, así como el que asume las comisiones de administración del fideicomiso
- Sociedad Fiduciaria: Es una entidad financiera que realiza la administración del dinero o los bienes transferidos al fideicomiso, según lo establecido en el contrato, hasta el cumplimiento de su objeto ejecutando reportes periódicamente. Es una entidad vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia
- Fideicomisario: Es la persona, natural o jurídica, designada en el contrato para recibir los beneficios derivados de la administración de los bienes
¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?
Un fideicomiso inmobiliario, según la SFC, es un negocio en el cual se constituye un patrimonio autónomo para entregar a título de fiducia mercantil el lote donde se construirá un proyecto. En éste se registran todos los costos en los que se incurre durante el diseño y construcción del proyecto e ingresan los recursos del constructor y, en algunos casos, los créditos bancarios con los que se financia la obra (“crédito constructor”), así como sus recursos para que la fiduciaria los administre de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato, y transfiera las unidades construidas a los adquirentes de las mismas..
¿Por qué se usa un fideicomiso inmobiliario en Colombia?
Esta figura jurídica es muy utilizada en Colombia porque ofrece transparencia, eficiencia y confianza durante el desarrollo y la ejecución de un proyecto inmobiliario.
- Seguridad jurídica: La fiduciaria, encargada de administrar el fideicomiso, tiene la obligación de administrar de forma correcta y adecuada, los bienes fideicomitidos, para lograr el cumplimiento de su objeto.
- Transparencia: Los fideicomisos inmobiliarios proveen un manejo abierto de los recursos. La fiduciaria está obligada a tener registros detallados de las transacciones realizadas por el fideicomiso, lo que permite un seguimiento preciso. Los inversionistas y los compradores pueden estar seguros de que los recursos se administrarán de manera profesional, lo que reduce la incertidumbre y aumenta la confianza en el proyecto.
¿Qué garantías genera un fideicomiso inmobiliario al momento de comprar vivienda?
La sociedad fiduciaria es una entidad vigilada por la SFC y participa con el propósito de promover la confianza y transparencia en la administración de los recursos de las personas que se vinculen a los proyectos inmobiliarios en una función de medio y no de resultado
- Protección de los inversionistas: El fideicomiso inmobiliario asegura que los fondos sean usados para los fines establecidos en el contrato, lo que evita cualquier posibilidad de desvío de recursos. La fiduciaria está legalmente obligada a seguir las instrucciones del fideicomitente, pues el dinero está protegido bajo un marco legal supervisado por entidades reguladoras.
- Cumplimiento de los plazos: La fiduciaria tiene la responsabilidad de asegurar que los pagos asociados al desarrollo inmobiliario se ejecuten según lo pactado en el contrato, tomando como referencia el presupuesto y los capítulos de obra, es su deber supervisar cada etapa del proceso y, esto incluye, por ejemplo, la inspección del avance de la construcción, la gestión de los pagos de los proveedores, que la constructora adquiera las pólizas que garanticen el cumplimiento de estándares de calidad y la coordinación de los diferentes actores involucrados en el proyecto inmobiliario, entre otros.
- Transparencia en la administración: La fiduciaria entrega rendiciones de cuentas e informes periódicos sobre el estado del proyecto, incluyendo detalles financieros y de progreso, lo que permite a los compradores y los inversionistas mantenerse informados y tomar decisiones basadas en datos actualizados. Esta transparencia garantiza que todas las partes tengan una visión clara de cómo se están utilizando los recursos y del avance del proyecto inmobiliario.
¿Cuáles son las funciones de una Sociedad Fiduciaria en un fideicomiso inmobiliario?
Una Sociedad Fiduciaria actúa como la administradora de los recursos y los gestiona según las instrucciones otorgadas y en beneficio del desarrollo del proyecto inmobiliario.
Tipos de Negocios de Fiducia Inmobiliaria
- Fideicomiso Inmobiliario
Tiene como finalidad la administración de recursos y bienes asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto inmobiliario, de acuerdo con las instrucciones que se establezcan en el contrato.
Dentro de la administración se incluye: el recibir y mantener la titularidad del (los) lote(s), el recaudo del valor del precio de las unidades privadas resultantes del proyecto, así como los recursos correspondientes al crédito solicitado por el constructor y los demás recursos necesarios para el desarrollo del mismo.
Adicionalmente, a través de este esquema se realiza el pago de las obligaciones derivadas del desarrollo del proyecto y una vez finalizada la construcción del mismo, se transfieren las unidades privadas a los terceros interesados en las mismas.
- Encargo Fiduciario de preventas
En un esquema fiduciario a través del cual la Fiduciaria en virtud del encargo conferido por el Encargante Comercializador (constructor y/o promotor), realiza el recaudo y administración a título de encargo fiduciario de los recursos entregados por las personas interesadas en adquirir unidades inmobiliarias en los proyectos (clientes), durante la etapa de preventas (promoción y comercialización de los mismos), hasta tanto se cumplan las condiciones para el desembolso de los recursos.
Si en el plazo fijado se cumplen las condiciones financieras, técnicas, jurídicas y comerciales, la fiduciaria desembolsa los recursos a la constructora para el desarrollo del proyecto inmobiliario. En caso de no acreditarse las condiciones, devuelve los recursos a cada comprador vinculado.
- Fideicomiso inmobiliario de tesorería
Es cuando la constructora encomienda a la sociedad fiduciaria la inversión y administración de los recursos en efectivo destinados a la ejecución de un proyecto inmobiliario así como los pagos que requieran vía instrucción previa
- Fideicomiso Inmobiliario de Beneficio de Área
El negocio de Beneficio de área tiene como finalidad realizar la administración de recursos y bienes asociados al desarrollo y ejecución del proyecto inmobiliario
Incluye una Fase Preoperativa y Operativa en un único contrato, así:
- Fase Preoperativa: En esta fase se permite la promoción y comercialización del proyecto y realizar el recaudo y administración de los recursos entregados por los beneficiarios de área (clientes), hasta tanto se cumplan las condiciones para la disposición de los recursos por parte del Fideicomitente para iniciar con el desarrollo constructivo del proyecto.
- Fase Operativa: En esta fase se permite recibir y mantener la titularidad del (los) lote(s), el recaudo de los beneficiarios de área, así como los recursos correspondientes al crédito solicitado por el constructor y los demás recursos necesarios para el desarrollo del mismo, de acuerdo con las instrucciones que se establezcan en el contrato.
Adicionalmente, en esta fase se pagan las obligaciones derivadas del desarrollo del proyecto y una vez finalizada la construcción del mismo, se transfieren las unidades inmobiliarias a título de restitución de beneficio a los terceros interesados en las mismas.
En definitiva, los fideicomisos inmobiliarios no solo son una herramienta segura y flexible para gestionar propiedades en Colombia, sino que también le brindan la tranquilidad de saber que sus recursos están en buenas manos. Si está pensando en comprar una vivienda, un fideicomiso puede ser una excelente oportunidad para una inversión segura y exitosa.
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