¿Qué es y cómo funciona una preventa inmobiliaria?
¿Qué es una preventa inmobiliaria?
¿Alguna vez ha escuchado a algún familiar o amigo decir que compró sobre planos? Bueno, pues es posible que esa persona lo haya hecho en una preventa inmobiliaria, pues es uno de los mecanismos en que se puede realizar la venta de inmuebles. Este término hace referencia al proceso mediante el cual un constructor o inversionista dueño de un proyecto inmobiliario, ofrece unidades antes de que estén completamente construidas o, incluso, antes de que se haya iniciado la construcción.
El principal beneficio es que, a lo largo del proceso, los posibles compradores cuentan con la seguridad de que sus recursos se encuentran seguros al estar administrados por un tercero, denominado sociedad fiduciaria, mientras se cumplen los requisitos que viabilicen el desarrollo del proyecto. Igualmente, los compradores pueden adquirir la propiedad a un precio generalmente más bajo que el precio final de venta una vez que la construcción esté finalizada. Normalmente, el comprador puede adquirir uno o varios inmuebles en preventa.
La preventa inmobiliaria suele ofrecer beneficios tanto para los constructores como para los compradores. Para los constructores, les permite asegurar financiamiento inicial para el proyecto y obtener una idea clara de la demanda antes de invertir completamente en la construcción.
A los compradores les brinda seguridad, cuentan con la oportunidad de obtener un precio más bajo, realizar abonos a la cuota inicial del inmueble en un periodo de tiempo amplio, elegir entre una variedad de opciones de unidades y, en algunos casos, personalizar características según sus preferencias.
¿Cómo funciona una preventa inmobiliaria?
El proceso de la preventa de un inmueble es muy simple y estandarizado.
1. El constructor o dueño del proyecto hace pública la preventa del inmueble bajo los lineamientos estándar en lo que se pondrán en venta.
2. El comprador podrá hacer la reserva del inmueble bajo las condiciones pactadas con el desarrollador:
a. Se pagará una tarifa de separación del inmueble definida por el desarrollador del proyecto.
b. Se pactará entre el desarrollador y el comprador el pago de un porcentaje del valor total, el cual deberá ser pagado en mensualidades antes que el proyecto esté listo para entrega.
Al terminar el proyecto y una vez culminada la preventa, el comprador deberá pagar el porcentaje restante con sus propios recursos, o a través de un crédito hipotecario.
Razones para comprar proyectos inmobiliarios en preventa, ¿qué ventaja tienen?
¿Por qué comprar Proyectos inmobiliarios en preventa?
Al comprar algún proyecto inmobiliario en preventa, usted puede obtener una serie de beneficios a corto y largo plazo. Si bien este tipo de negocio ofrece una variedad de ventajas, es importante tener precauciones y estar bien asesorado al momento de adquirir un inmueble por medio de esta modalidad.
Entre los beneficios de comprar inmuebles en preventa están:
1. Seguridad y protección para el usuario: Los recursos del comprador reposan en sociedades fiduciarias, entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia. Esto le da la tranquilidad al usuario de que su dinero estará seguro mientras el desarrollador del proyecto cumple con las condiciones técnicas, financieras y jurídicas, para hacer uso de los recursos entregados por los clientes.
2. Valorización del inmueble: Al adquirir un inmueble en preventa usted puede percibir un aumento de hasta el 20% en el valor del inmueble, tal como lo menciona Sary Sutton, directora de Grupo Bosques y vicepresidenta de la asociación inmobiliaria Grupo Inmobiliario Zona Poniente de México. Esto podría significar que los compradores obtengan una ganancia en su inversión antes de siquiera mudarse a la propiedad.
3. Precios más bajos: Los desarrolladores suelen ofrecer precios más bajos durante la etapa de preventa, como incentivo para atraer compradores iniciales, y en consonancia, los compradores pueden asegurar un precio más bajo.
4. Incentivos adicionales: Los desarrolladores de proyectos suelen ofrecer incentivos adicionales como la posibilidad de elegir la ubicación del inmueble (por ejemplo, el apartamento de su interés o la casa esquinera), acabados personalizados, entre otras.
5. Pagos flexibles: Los proyectos en etapa de preventa suelen ofrecer plazos de pago flexibles. Con este beneficio, usted puede distribuir los pagos a lo largo del tiempo, lo que reduce la presión financiera inmediata.
6. Proyectos modernos: Al estar comprando un inmueble en construcción, garantiza que este será construido con materiales modernos y que se adapten a las necesidades contemporáneas, en los cuales el mantenimiento será menor en comparación a un inmueble antiguo.
¿Qué consideraciones debo tener al comprar un proyecto inmobiliario en preventa?
Investigar e informarse antes de efectuar cualquier inversión, ayudará a evitar riesgos y reducir la incertidumbre existente. Por esta razón, para este caso es necesario investigar previamente las opciones que hay disponibles y analizar elementos como la ubicación de los inmuebles, la reputación de la constructora y los detalles específicos del proyecto, como los acabados, la distribución de los espacios, los servicios disponibles, y validar la fiduciaria que administrará los recursos que se abonarán en la etapa de preventa. De igual manera, al ser esta una inversión a largo plazo, los tiempos de construcción son un factor para tener en cuenta, ya que afectará directamente el tiempo en que usted podrá diferir el plazo para la consecución de la cuota inicial del inmueble.
Es posible que en el tiempo en que se esté construyendo, se realicen cambios frente al proyecto original, que pueden llegar a afectar su visión y proyección del inmueble. Frente a estos, es de importante pactar con el desarrollador del proyecto una base para su construcción.
Finalmente, existe un riesgo financiero. Este puede ser que el desarrollador no cumpla con sus obligaciones, en donde el comprador puede verse afectado por la falta de financiamiento o la quiebra del proyecto. Es acá donde entra el papel de una fiducia inmobiliaria, la cual le ayudará a gestionar sus recursos en las inversiones realizadas y reducirá los riesgos financieros.
¿Cómo funciona la fiducia inmobiliaria de preventa en Colombia?
¿Qué es una fiducia inmobiliaria?
Según la Superintendencia Financiera de Colombia, la fiducia inmobiliaria es un instrumento financiero utilizado para la inversión en bienes raíces, el cual administra en beneficio de los individuos designados los recursos de un proyecto inmobiliario. También administra los recursos del desarrollo y puesta en marcha de un proyecto inmobiliario.
En términos financieros, la fiducia inmobiliaria es un contrato mediante el cual una persona, llamada fideicomitente, transfiere bienes o activos afectos a un proyecto inmobiliario a un tercero, la sociedad fiduciaria, para que los administre y gestione de acuerdo con las instrucciones que se estipulan por el fideicomitente. Normalmente estas son entidades financieras o compañías encargadas de prestar este servicio.
Los beneficiarios pueden ser individuos, inversionistas institucionales o incluso el propio fideicomitente.
¿Quién hace parte de una fiducia inmobiliaria?
Las fiducias inmobiliarias están compuestas por tres partes:
1. Fideicomitente: Persona natural o jurídica que le da a la fiducia la responsabilidad de manejar ciertos bienes para lograr un objetivo específico.
2. Fiduciario: Es un tercero (compañías o entidades financieras) designado por el fideicomitente para administrar y gestionar la construcción del proyecto o los activos inmobiliarios. La Superintendencia Financiera de Colombia será la encargada de aprobar y vigilar las sociedades fiduciarias. Este debe actuar con diligencia y lealtad en el cumplimiento de sus funciones, así como proteger los intereses tanto del fideicomitente como de los beneficiarios de la fiducia.
3. Beneficiarios: Personas o entidades designadas por el fideicomitente para recibir los beneficios provenientes de la administración de los bienes.
¿En qué tipo de proyectos pueden participar las sociedades fiduciarias inmobiliarias?
• Vivienda
• Renovación urbana
• Centros Comerciales
• Oficinas
• Turismo
• Zonas francas
• Infraestructura
¿Qué modalidades de fiducia inmobiliaria existen en Colombia?
Existen tres tipos de modalidades en los proyectos inmobiliarios que tienen administración de recursos con una fiduciaria:
1. Fiducia de preventa: Recauda los dineros que provienen de las personas interesadas en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario, administrando e invirtiéndolos, garantizando el cumplimiento de las condiciones pactadas para el desarrollo del proyecto.
2. Fiducia de administración y pagos: Se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, para que administre el proyecto inmobiliario, ejecute los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas y transfiera las unidades construidas a los adquirentes de las mismas, en este caso, las personas que están pagando su nuevo apartamento, vivienda o local comercial.
3. Fiducia de tesorería: En este caso, se delega a la sociedad fiduciaria la administración de los recursos líquidos destinados al proyecto inmobiliario.
¿Cómo funciona una fiducia inmobiliaria?
Al igual que cualquier otra rama del negocio fiduciario, el inmobiliario se rige por las normas del Código de Comercio (Decreto 410 de 1971), la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera de Colombia (C. E. 007 de 1996) y el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (Decreto – Ley 663 de 1993), y funcionan de la siguiente manera:
1. Se suscribe un contrato de fiducia, el cual define los términos y condiciones bajo los cuales se realizará la administración de los bienes inmuebles. Este contrato suele ser redactado por un abogado especializado en derecho fiduciario.
2. Constitución del Patrimonio Autónomo: En esta instancia se transfiere la propiedad de uno o varios bienes inmuebles a una sociedad fiduciaria. La fiduciaria actúa como administradora de los bienes y los gestiona de acuerdo con las instrucciones otorgadas por el fideicomitente, el cual establece las condiciones de cumplimiento del punto de equilibrio financiero, contable, comercial y legal del proyecto.
3. Administración de los bienes: El fiduciario administra los bienes de acuerdo con las instrucciones establecidas en el contrato de fideicomiso.
4. Distribución de beneficios: Los beneficios generados por los bienes (ingresos por alquileres o ganancias por venta de propiedades) son distribuidos entre los beneficiarios de acuerdo con las disposiciones establecidas en el contrato.
Tenga en cuenta que estas normas hacen referencia a la fiducia inmobiliaria en general, y no específico al modelo de preventa, no obstante, es importante que usted conozca el marco jurídico que valida las fiducias inmobiliarias y su funcionamiento.
¿Por qué es importante la fiduciaria inmobiliaria de preventas, y qué papel desempeña en el proceso de adquisición de vivienda?
En un mercado como el colombiano, la industria de la construcción tiene un gran apoyo en las fiducias inmobiliarias de preventas, ya que permiten una mayor seguridad y confianza a los compradores, así logrando inversiones más directas y constantes.
La importancia de estas se puede traducir en:
• Seguridad jurídica: La fiducia define los derechos y obligaciones de las partes involucradas, como el constructor, el comprador y el fiduciario, proporcionando seguridad jurídica tanto para los compradores como para los desarrolladores, lo que puede ayudar a prevenir conflictos y disputas legales.
• Control de los fondos y protección de los compradores: La fiducia contribuye para garantizar la administración adecuada y transparente de los fondos. El fiduciario se encarga de recibir y administrar los pagos de los compradores, asegurándose de que se utilicen correctamente para el desarrollo del proyecto y no se desvíen para otros fines no estipulados en el contrato.
• Garantías de cumplimiento: La fiducia inmobiliaria puede incluir cláusulas que establezcan condiciones y plazos para la entrega del proyecto. Esto brinda a los compradores una mayor seguridad de que el desarrollo se completará según lo acordado, ya que el fiduciario puede retener los fondos si el constructor no cumple con sus obligaciones.
Las fiducias inmobiliarias de preventa han sido un gran aliado tanto de compradores como de desarrolladores de proyectos, ya que permiten un acceso mucho más fácil a los inmuebles desde el momento de compra, acompañan en todo el proceso a los compradores, ayudando para el éxito de su inversión, dan garantías de pago a los constructores, y logran fortalecer el mercado de la construcción inmobiliaria a nivel nacional.
¿Qué es un Fondo de Inversión Colectiva y cómo se relaciona con la preventa de inmuebles?
¿Qué es un Fondo de Inversión Colectiva?
Un Fondo de inversión Colectiva (FIC) es un mecanismo de ahorro e inversión que reúne los aportes de distintas personas para invertirlos en un portafolio de activos. Se busca obtener rentabilidad, para luego dividirla entre los inversionistas. Existen FIC para inversionistas con diferentes niveles de riesgo y para todo tipo de características.
Estos instrumentos de inversión son administrados por Sociedades Fiduciarias, Comisionistas de Bolsa y Sociedades Administradoras de Inversión. Se recomienda que, antes de invertir en el fondo, evalúe las características del mismo de manera que la inversión se adapte a sus objetivos y necesidades particulares, recuerde que cuenta con la asesoría de expertos.
¿Qué ventajas tienen los Fondos de Inversión Colectiva?
• Gestión profesional: Son administrados por gestores profesionales con experiencia en la selección de activos y la gestión de carteras, maximizando el rendimiento del fondo y cumpliendo con los objetivos establecidos.
• Diversificación: Se tiene acceso a una cartera diversificada de activos, lo que reduce el riesgo asociado con la inversión.
• Liquidez: Permiten a los inversores comprar o vender sus participaciones de forma relativamente fácil y rápida, lo que proporciona liquidez a quienes deseen retirar su dinero.
¿Cómo se relacionan con la preventa de inmuebles?
En Colombia, existen fiduciarias que dentro de sus servicios, ofrecen la administración e inversión de los recursos de los interesados en adquirir un proyecto inmobiliario en FICs. Es decir, la fiduciaria recibe los aportes de los individuos interesados en obtener una unidad de determinado proyecto inmobiliario, una vez cuenta con ellos, los invierte en un FIC hasta que el constructor o desarrollador haya alcanzado el punto de equilibrio pactado en el negocio fiduciario, momento en el que los recursos son entregados a la constructora para continuar con el desarrollo del proyecto.
De esta manera, los inversionistas pueden obtener rendimientos, mientras el desarrollador cumple con las obligaciones pactadas.
Este tipo de instrumentos suele ser dirigido para inversionistas con un nivel de riesgo conservador o moderado, o para aquellos que desean diversificar su cartera de inversión.
¿Qué es un contrato de encargo fiduciario de preventas?
¿Qué es un contrato fiduciario de preventas?
Un contrato fiduciario de preventas es un acuerdo legal entre un desarrollador inmobiliario, un fiduciario y los compradores de bienes raíces en el contexto de un proyecto de construcción en preventa.
Este tipo de contrato se utiliza para ofrecer protección y garantías tanto a los desarrolladores como a los compradores durante el proceso de preventa de unidades de un proyecto inmobiliario. En este se establecen:
• Las partes involucradas.
• Fondos a entregar.
• Garantías de los compradores.
• Responsabilidades del fiduciario
• Condiciones de entrega de recursos al desarrollador del proyecto.
¿Qué papel desempeña el constructor dentro del proceso de preventas?
Papel del constructor/desarrollador dentro del proceso de preventas:
El constructor/desarrollador de un proyecto es, en principio, el dueño y creador de este. Mediante la preventa se administran los recursos de los interesados en adquirir una unidad privada, los cuales se entregan al constructor/desarrollador solamente haste que éste acredite el cumplimiento de las condiciones señaladas en el contrato. Dentro de sus labores está:
• Desarrollar el proyecto bajo las condiciones y especificaciones estipuladas en un inicio.
• Establecer los precios de venta de las unidades inmobiliarias, teniendo en cuenta los costos de construcción, los márgenes de beneficio y las condiciones del mercado.
• Proporcionar información técnica y detalles sobre el proyecto, para la elaboración de materiales de marketing y promoción de la preventa.
• Encargarse de la gestión y supervisión de la construcción de las unidades vendidas, asegurando que se cumplan los plazos, estándares de calidad y especificaciones acordadas.
• Brindar atención y asistencia técnica a los compradores durante el proceso de preventa.
• Acreditar el cumplimiento de las condiciones pactadas contractualmente para poder recibir los recursos administrados, los cuales deben ser destinados al desarrollo constructivo del proyecto.
¿Qué es el “punto de equilibrio” en un proyecto inmobiliario?
Punto de equilibrio en un proyecto inmobiliario
El “punto de equilibrio” es el punto en el que se infiere que los ingresos obtenidos por la venta de unidades inmobiliarias son suficientes para cubrir los gastos asociados con el desarrollo, construcción, mantenimiento y operación del proyecto. Alcanzar y superar el punto de equilibrio es fundamental para la viabilidad financiera y el éxito a largo plazo de un proyecto inmobiliario.
Además de cubrir las ventas proyectadas, es necesario cumplir con la condición técnica, obteniendo los permisos requeridos por las autoridades correspondientes para su construcción, así como la condición jurídica, correspondiente a la validación de la tradición y saneamiento del inmueble donde se desarrollará el proyecto.
En el momento en que se alcanza el punto de equilibrio, los recursos abonados al FIC son trasladados a la constructora para el desarrollo del proyecto. El dinero transferido corresponde a los aportes más los intereses generados. Estos no hacen parte del capital, por lo tanto, no se suman al valor de la cuota inicial pactada entre el comprador y el constructor.
¿Es posible retractarse una vez iniciado el proceso de comprar vivienda?
¿Puedo retractarme de una compra de vivienda?
Durante el proceso de preventa, usted tiene la potestad de retractarse dado que, en este momento, no existe una promesa de compraventa. Este proceso se complejiza en las fiducias inmobiliarias, pues acá ya existe una promesa de compraventa, por lo que, para desistir de la compra, deberá cumplir con unas cláusulas estipuladas en el contrato.
¿Cómo cancelar la compra de un inmueble de un proyecto de vivienda en etapa de preventa?
Cancelar la compra de un inmueble en preventa depende en gran medida de los términos y condiciones específicos del contrato de preventa que haya firmado. Si quiere desistir de este, es necesario tener en cuenta las siguientes consideraciones:
• Revisar detenidamente el contrato de preventa que ha firmado, en especial las cláusulas relacionadas con la cancelación de la compra, los plazos y las penalizaciones asociadas.
• Contactar al constructor y desarrollador lo antes posible para informarle de la decisión de cancelar la compra.
• Solicitar la devolución de fondos invertidos en el proyecto, teniendo en cuenta las penalizaciones que posiblemente pueda tener. Según Alberto Jaramillo, director jurídico del Centro Jurídico Internacional, “Cualquier multa o penalidad por desistimiento debe consagrarse en la promesa de compraventa. El artículo 1601 del Código Civil establece que las multas no deben equivaler al valor total del contrato”
• Si encuentra dificultades en la cancelación, o diferencia con el desarrollador del proyecto, considere obtener asesoramiento legal si es necesario.
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