Panorama de los Fondos de Inversión Inmobiliarios en Colombia: volatilidad y recuperación

Panorama de los Fondos de Inversión Inmobiliarios en Colombia: volatilidad y recuperación
Panorama de los Fondos de Inversión Inmobiliarios en Colombia: volatilidad y recuperación

La reapertura y el crecimiento de la economía colombiana durante el 2021, contribuyeron a la recuperación de los Fondos de Inversión Inmobiliarios, cuyo comportamiento se había visto impactado por las cuarentenas y medidas para contener la pandemia en el 2020.

De acuerdo con Rodrigo Sánchez, analista de renta variable de Davivienda Corredores, el desempeño de los fondos que invierten en proyectos inmobiliarios, debe ser analizado desde dos perspectivas: la fundamental y la inversionista.

1. Resultados positivos de los bienes inmobiliarios en ingresos, recaudo y vacancia

Para empezar, la perspectiva fundamental hace referencia a los resultados de los vehículos de inversión. Según Sánchez, en 2021, la reapertura marcó la recuperación de los Fondos de Inversión Inmobiliarios. En general, durante ese año, los niveles de ingresos y de recaudo presentaron resultados positivos y la vacancia disminuyó respecto al año anterior.

Si bien el 2021, estuvo marcado por la recuperación de los bienes inmobiliarios, hubo un periodo de rezago en este sector. Para Sánchez, la huelga nacional y las jornadas de protestas vividas en el país en el tercer trimestre, ocasionaron el cierre temporal de algunos activos, incrementando los niveles de vacancia y afectando el recaudo de los inmuebles.

Sin embargo, esta coyuntura fue temporal. A partir del segundo semestre de 2021, la senda de recuperación para los bienes inmobiliarios continuó, pero el comportamiento varió de un subsegmento a otro. De acuerdo con Sánchez, la pandemia cambió las tendencias y necesidades de espacio, lo cual favoreció la absorción y demanda de activos logísticos. Como resultado, en este subsegmento la vacancia disminuyó considerablemente y los niveles de ingresos y recaudo aumentaron, en comparación con el año anterior.

Las oficinas y activos comerciales, también, tuvieron un buen desempeño durante el 2021. Si bien la recuperación fue moderada al compararse con los bienes logísticos, ambos subsegmentos superaron los picos de vacancia de principios de año, alcanzando cifras cercanas a las obtenidas antes de la pandemia, mencionó Sánchez.

2. Precios de mercado impactaron el portafolio de inversionistas

Respecto a la perspectiva inversionista, de acuerdo con Sánchez, a partir del 1 de junio de 2021 la valoración de títulos de participación inmobiliaria cambió en Colombia. Desde esa fecha, los inversionistas comenzaron a visualizar en el extracto de su portafolio el valor de los activos a precios de mercado, en lugar del patrimonial. Para más información, lo invitamos a leer el artículo: “Entérese qué cambió con la valoración de los títulos de participación inmobiliaria”.

Según Sánchez, este cambio impactó el portafolio de los inversionistas. Algunos comenzaron a ver una desvalorización en el precio de los activos, derivada de la disminución en el valor de ciertos inmuebles en el mercado secundario.

Por ejemplo, en el Patrimonio de Estrategias Inmobiliarias (PEI), los precios de los activos llegaron a negociarse con descuentos cercanos al 20%. Así, si una unidad estaba valorada a nivel patrimonial en $10 millones, pero en el mercado a $8 millones, los inversionistas veían el segundo valor en su portafolio, notando una desvalorización en los activos, explicó Sánchez.

Sin embargo, otros vehículos del sector inmobiliario llegaron a negociarse a precios cercanos al 95%, lo que evidencia la recuperación paulatina en estas alternativas de inversión.  De acuerdo con Valora Analitik, algunos fondos cerraron el 2021, con rentabilidades efectivas anuales del 9%. Incluso, unos vehículos alcanzaron cifras superiores al 11%.

Para Roberto Cáceres, gerente de Colliers International para Colombia, citado por La República, durante el 2021, se evidenció una recuperación en el sector inmobiliario. Por ejemplo, en un principio, se proyectaron niveles de vacancia cercanos al 20%, pero al cierre del año, este indicador marcó un promedio del 11,3%.

En definitiva, en lo corrido del 2021, los vehículos de inversión del sector inmobiliario se recuperaron en niveles de ingresos, recaudo y vacancia, alcanzando cifras que se asemejan a los resultados obtenidos antes de la pandemia. El buen desempeño del sector podría verse reflejado en el mercado secundario, con una recuperación paulatina de los precios de los vehículos, en los próximos meses.