Fondos Inmobiliarios: perspectivas de una alternativa de inversión resiliente

A pesar de que el 2020 fue un año retador para la economía, tanto a nivel local como global, algunos fondos de inversión inmobiliaria con inversiones en activos comerciales, presentaron resultados positivos en el cierre del año anterior y han mantenido un comportamiento sobresaliente en lo corrido del 2021. Estos fondos son vehículos de inversión de largo plazo que se enfocan en la adquisición de edificaciones logísticas, comerciales y corporativas, entre otras, para obtener rendimientos a partir de la renta de los mismos. Se caracterizan por ser de naturaleza cerrada, lo que significa que la redención de las participaciones de los inversionistas se hace únicamente al final del plazo previsto para la duración del fondo. Sin embargo, la mayoría de estos vehículos realiza distribuciones anticipadas de rendimientos de forma periódica a lo largo de los años de operación, generando un flujo de caja hacia los inversionistas. Además, en caso de una necesidad de liquidez anterior al plazo de redención establecido por el fondo, estos suelen ofrecer la alternativa de vender sus unidades, por medio del mercado secundario. Los resultados positivos obtenidos por varios de los fondos inmobiliarios que invierten en activos comerciales en 2020, son atribuibles principalmente a las estrategias implementadas por sus gestores. Según Ana María Ordóñez y Camila Ávila, Especialistas de Gestión FICs de Davivienda Corredores, en el caso del Fondo de Inversión Colectiva Inmobiliario de Renta de esta comisionista, el análisis y las conversaciones con cada uno de los arrendatarios, fueron parte de las estrategias implementadas durante el 2020. Lo anterior, tuvo el propósito de mantener un nivel importante de ingresos por rentas para el fondo y conservar niveles controlados de vacancia, dando apoyo a los arrendatarios que realmente lo requerían, principalmente, por las fuertes cuarentenas que se presentaron a nivel nacional. Para esto, se optó por otorgar diferimientos en algunos cánones de arrendamiento en períodos entre tres y seis meses, lo que permitió que en el segundo semestre se recaudara el total de diferimientos que se habían ofrecido en la primera mitad del año. Esta estrategia hizo posible que los ingresos no se vieran afectados de forma sustancial y que la ocupación del portafolio se mantuviera en niveles alrededor del 95%, un indicador con excelente comportamiento, incluso al ser comparado con otros fondos inmobiliarios similares, y teniendo en cuenta los retos económicos planteados por la coyuntura del COVID-19, explicaron las especialistas. Así, de acuerdo con Ordóñez y Ávila, el FICI de Renta de Davivienda Corredores cerró el 2020 con una rentabilidad del 6,05% E.A. conformada por un 0,5% E.A. correspondiente a la valoración de los activos y un 5,52% E.A. de distribución de rendimientos. Esta composición confirma la tesis de inversión del Fondo: la obtención de rentas recurrentes a través del arrendamiento de inmuebles comerciales.

Proyecciones para las inversiones en activos comerciales en 2021

Según las especialistas, la reapertura del mercado y la reactivación económica progresiva puede beneficiar la rentabilidad de los activos inmobiliarios, pues generará el retorno de una porción importante de las actividades de empresas a la presencialidad (co-creación, innovación, capacitación y planeación estratégica) impulsando la ocupación de las oficinas. Asimismo, de acuerdo con Ordóñez y Ávila, en la medida en que avancen los programas de vacunación se espera un repunte en la actividad comercial y en el consumo, lo que a su vez generaría un impacto positivo a las cadenas de producción y distribución, como centros logísticos, de almacenamiento y lugares de venta. Lo invitamos a leer el artículo: “Tendencias de inversión para el 2021”. Sin embargo, Ordóñez y Ávila aclararon que la inversión en el mercado inmobiliario tendrá matices y habrá activos que tendrán mejor comportamiento que otros. En este sentido, las naves logísticas de altas especificaciones en lugares estratégicos, los edificios de oficinas Clase A bien ubicados y los centros comerciales de propiedad única tendrán una ventaja sobre los demás inmuebles del mercado.

Aspectos que debe tener en cuenta para invertir en activos comerciales

De acuerdo con las especialistas, a la hora de invertir en fondos inmobiliarios que invierten en activos comerciales es importante tener en cuenta la diversificación del portafolio de inmuebles:

• Tipo de activos. Se recomienda invertir en distintos tipos de activos con una prometedora recuperación, como centros industriales, logísticos y edificaciones que permitan adaptarse a las nuevas exigencias en materia de bioseguridad, entre otros.
• Ubicación geográfica. Se sugiere invertir en activos que estén bien posicionados no solo a nivel departamental, municipal o local, sino también, zonal (industrialización, tercerización de servicios, entre otros).
• Se recomienda invertir en inmuebles que estén arrendados a empresas de gran solidez financiera y que pertenezcan a diferentes sectores económicos.

Finalmente, es importante elegir un gestor que conozca el sector y que garantice un portafolio diversificado. Ante cualquier inquietud, lo invitamos a consultar a profesionales.